تغییر قیمت سود بانکی به عنوان یکی از اثرگذارترین متغیرهای بیرونی در بازار مسکن، یک بازی تازه را در سه حوزه بازار ملک در روزها و هفته‌های آینده رقم می‌زند. بررسی
بازی تازه «سود» در بازار ملک
عبارات مهم : اجاره
به گزارش دنیای اقتصاد ، با گذشت کمتر از یک هفته از اعلام مورد نیاز الاجرا شدن ضوابط مربوط به قیمت سود بانکی از سوی بانک مرکزی، اگرچه جو روانی بازار مسکن عمدتا در حوزه بازار املاک استیجاری تحت تاثیر این اتفاق قرار گرفته هست، ولی بررسی کارشناسان مشخص می کند نه تنها این عوض کردن در حجم معاملات مسکن اثرگذار هست، بلکه بازار ساخت وساز را نیز دستخوش عوض کردن می کند. هرچند جو روانی ناشی از کم شدن قیمت سود بانکی به طور معمول بیشترین اثر خود را در بازار اجاره می گذارد، ولی این تصور که کم شدن قیمت سود بانکی منجر به زیاد کردن اجاره آپارتمان می شود، نادرست هست. بررسی «دنیای اقتصاد» راجع به نحوه اثرگذاری تغییرات کاهشی قیمت سود بانکی بر بازار اجاره مشخص می کند، کم شدن قیمت سود بانکی بدون آنکه اثر مستقیم و آنی در اجاره داشته باشد، وزن اجاره بهای ماهانه و مبلغ ودیعه را عوض کردن می دهد؛ به این معنا که موجب زیاد کردن اجاره بهای ماهانه ملک در برابر ودیعه کمتر می شود.
بازی تازه «سود» در بازار ملک
به عبارت دیگر، آنچه آینده نگری می شود از محل کم شدن قیمت سود بانکی در بازار اجاره بها رخ دهد، سخت شدن شرایط بازار اجاره جهت مستاجران از بابت عوض کردن نسبت میان اجاره بهای ماهانه و مبلغ رهن هست، نه از بابت زیاد کردن مبلغ اجاره. تابستان سال 95 بلافاصله بعد از مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر کم شدن قیمت سود بانکی از 18 به 15 درصد، اوج کمیابی فایل های رهن کامل بود ولی این اوضاع در آخرهای سال گذشته عوض کردن کرد.
چراکه بانک ها به تدریج مسیرهای قانونی متفاوتی نظیر استفاده از ظرفیت صندوق های زیرمجموعه خود، جهت پرداخت سود زیاد به سپرده گذاران پیدا کردند و این اوضاع موجب قدری زیاد کردن در فایل های رهن کامل و نیز تعدیل نسبت اجاره بهای ماهانه و مبلغ ودیعه شد. به طور کلی مستاجران میل به دارند مبلغ ودیعه بیشتری در ازای اجاره بهای کمتر پرداخت کنند و قراردادهای رهن کامل نیز، ایده آل ترین اوضاع جهت اغلب آنها هست. از سوی دیگر وقت کم شدن قیمت سود بانکی نیز تا حدودی به نفع فصل طلایی نقل وانتقالات در بازار اجاره تمام شد. اعلام خبر مورد نیاز الاجرا شدن بخشنامه تازه بانک مرکزی مبنی بر تثبیت قیمت سود بانکی 15 درصدی در ابتدای شهریور ماه رخ داد و این در حالی است که عملا بسیاری از مستاجران که در ماه های تیر و مرداد قراردادهای خود را تمدید کرده اند، از عوارض بخشنامه مذکور به دور بوده اند.
تغییر قیمت سود بانکی به عنوان یکی از اثرگذارترین متغیرهای بیرونی در بازار مسکن، یک بازی تازه را در سه حوزه بازار ملک در روزها و هفته‌های آینده رقم می‌زند. بررسی
به گزارش «دنیای اقتصاد» کم شدن قیمت سود بانکی اگرچه یک وقت جهت رونق معاملات مسکن و حتی رونق ساخت وساز تلقی می شود، ولی در عین حال یک عارضه هم جهت بازار اجاره دارد. تعدیل قیمت سود بانکی به عنوان نیاز اقتصاد جهت تنظیم نسبی قیمت بازدهی بازار پول با سایر بازارها، باید بسیار سریعتر از شهریور 96 رخ می داد و طبیعی است که این رخداد، عوارضی را متوجه بازار اجاره می کند. با این حال شکل کم شدن قیمت سود بانکی جهت گروهی از مستاجران، با کمترین عارضه همراه است.
هر چند کارشناسان «کاهش بیش از پیش حجم فایل های رهن کامل» و «افزایش سهم اجاره بهای ماهانه نسبت به ودیعه» را دو عارضه قطعی تثبیت قیمت سود بانکی در ایستگاه 15 درصد در بازار رهن و اجاره آپارتمان می دانند، ولی آینده نگری می شود این عارضه به شکل ناگهانی بازار را درگیر نکند و اثر آن به صورت تدریجی طی یک سال آینده مشهود شود؛ چراکه براساس وظیفه بخشنامه بانک مرکزی، قیمت های سود علی الحساب تعیین شده است بخشنامه تازه بانک مرکزی، ناظر بر قراردادهایی است که بعد از تاریخ صدور بخشنامه بین بانک ها و موسسات اعتباری با مشتری منعقد می شود.
به این ترتیب قیمت سود هر سال 15 درصدی در قراردادهای منعقده قبلی تا آخر مدت وقت قرارداد که حداکثر تا یک سال آینده خواهد بود، معتبر هست. به عبارت دیگر، با توجه به اینکه اغلب موجران مبالغی را که به عنوان ودیعه چه در قراردادهای رهن کامل و چه در قراردادهای رهن و اجاره از مستاجران دریافت کرده اند، در سپرده هایی با قیمت سود بیش از 15 درصد که از قبل افتتاح شده است هست، سپرده گذاری می کنند، بازار رهن و اجاره به یکباره به دو عارضه قابل آینده نگری که ذکر شد، دچار نخواهد شد.
بازی تازه «سود» در بازار ملک
برآورد کارشناسان بازار مسکن نشان می دهد در حال حاضر صرفا موجرانی که جهت نخستین بار آپارتمان خود را اجاره می دهند، یعنی سازندگانی که آپارتمان های نوساز خود را جهت نخستین بار در بازار اجاره عرضه می کنند، از خبر تازه تاثیر پذیرفته و نه تنها از رهن کامل آپارتمان خودداری می کنند، بلکه ممکن است ارقام بالاتری جهت اجاره ماهانه در ازای ودیعه کمتر پیشنهاد دهند. این در حالی است که گروه دیگری از موجران میل به دارند در قراردادهای امسال نیز حداقل معادل همان ودیعه سال گذشته را از مستاجران تازه دریافت کنند تا نیاز به برداشت از حساب های سپرده سرمایه گذاری خود نداشته باشند. در واقع موجران معادل رقمی را که از مستاجر قبلی به عنوان ودیعه دریافت کرده اند را از مستاجر تازه دریافت می کنند و آن را به مستاجر قبلی پرداخت می کنند تا سود مورد انتظار از سپرده گذاری بانکی آنها کم کردن نیابد. در نتیجه این واکنش‌ها موجران، گروهی از مستاجران دچار عوارض عوض کردن قیمت سود بانکی نمی شوند.
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بنگاه های معاملات املاک نشان می دهد طی روزهای گذشته تغییری در حجم تقاضای اجاره رخ نداده و موجران هم قیمت یا نسبت رهن و اجاره آپارتمان خود را عوض کردن نداده اند. در واقع بازار املاک استیجاری تحت تاثیر خبر مورد نیاز الاجرا شدن قیمت 15درصدی سود بانکی از 11 شهریور امسال، دچار شوک نشده و نسبت رهن و اجاره پیشنهادی موجران همچنان طبق رویه سال گذشته منظور شده است هست. بر اساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن، قیمت اجاره بهای آپارتمان در تیرماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته 18 درصد رشد کرده و اکنون میانگین اجاره بهای نهایی هر مترمربع آپارتمان در تهران، ماهانه 27 هزار و 600 تومان است که به صورت ترکیبی از ودیعه و اجاره بها پرداخت می شود.
تغییر قیمت سود بانکی به عنوان یکی از اثرگذارترین متغیرهای بیرونی در بازار مسکن، یک بازی تازه را در سه حوزه بازار ملک در روزها و هفته‌های آینده رقم می‌زند. بررسی
اثر تثبیت سود بانکی بر بازار معاملات
کارشناسان مسکن با توجه به تجربه اعلام مصوبه شورای پول و اعتبار در تیر 95 مبنی بر کم شدن قیمت سود بانکی به 15 درصد، بر این باور هستند که کم شدن قیمت سود بانکی در بازار معاملات مسکن، سریعتر از عارضه ای که در بازار اجاره به دنبال دارد، اثر خود را نشان می دهد. مصوبه مذکور در شروع تابستان سال گذشته بلافاصله اثر خود را به شکل زیاد کردن حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت کشور عزیزمان ایران نشان داد به نحوی که در مرداد 95 حجم معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته 37 درصد زیاد کردن یافت؛ ضمن اینکه حجم معاملات ماهانه مسکن در مرداد پارسال به 15 هزار و 900 فقره یعنی بالاترین حد یک سال 95 رسید.
همچنین رشد نقطه ای معاملات مسکن در شهریور سال گذشته 13 درصد بود. کارشناسان اقتصادی همواره دو بازار پول و مسکن را رقیب یکدیگر می دانند. آنها بر این باور هستند که هر وقت سود بانکی زیاد کردن پیدا می کند، متقاضیان خرید ملک بازار پول را ترجیح می دهند و در نتیجه از حجم معاملات کاسته می شود. در برابر کم کردن سود بانکی نیز می تواند موجب سرازیر شدن بخشی از سپرده ها به بازار ملک شود. بر این اساس انتظار می رود در شهریور امسال به دنبال مورد نیاز الاجرا شدن قیمت سود بانکی 15 درصدی، شاهد اوج گیری معاملات مسکن بعد از دو ماه رشد منفی باشیم.
بازی تازه «سود» در بازار ملک
از سوی دیگر کم شدن قیمت سود بانکی در شرایط فعلی، جنبش کننده تقاضای سوداگرانه و سفته بازانه در بازار مسکن نخواهد بود، چراکه همچنان قیمت سود واقعی سپرده گذاری در بانک ها حدود پنج واحد درصد بیش از قیمت تورم عمومی هست. تحقیقی که در سال 94 راجع به اثر قیمت سود واقعی سپرده های بانکی بر سبد دارایی های ملکی خانوارها انجام شده است بود و نتیجه آن در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسید، نشان می دهد تا زمانی که قیمت سود واقعی سپرده گذاری در بانک ها مثبت هست، به این معنا که قیمت سود اسمی سپرده ها بیش از قیمت تورم هست، سرمایه گذاران از بین دو بازار رقیب یعنی بازار پول و بازار مسکن، همچنان بازار پول را جهت سرمایه گذاری گزینش می کنند.
در این اوضاع خانوارهایی که ریسک پذیری بالایی دارند و با منابع نقدی در اختیار خود می توانند در بازار مسکن سفته بازی کنند، 76 درصد از سبد دارایی خود را به بازار سهام تخصیص داده شده است داده و فقط 24 درصد را به حوزه مسکن تخصیص داده شده است می دهند. این در حالی است که همین گروه در شرایطی که قیمت سود واقعی سپرده های بانکی منفی باشد، 79 درصد از سبد دارایی خود را به سمت بازار ملک سرازیر می کنند.
در برابر افرادی که از قدرت ریسک پایین یا میانگین برخوردارند، در صورت مثبت بودن قیمت سود واقعی بانک ها، 25 تا 75 درصد از دارایی خود را به سپرده های بانکی تخصیص داده شده است می دهند. این مطالعه سبد دارایی را مشمول بر ملک، سهام، سپرده بانک، ارز، سکه و اوراق همکاری در نظر گرفته بود. بنابراین مطالعه مذکور دغدغه مندی کارشناسان مبنی بر احتمال رونق سفته بازی در بازار ملک تحت تاثیر کم شدن قیمت سود بانکی را برطرف می کند. بر این اساس انتظار می رود در اوضاع کنونی متقاضیان مصرفی که در ماه های اخیر قصد خرید آپارتمان داشته ولی به علت سود بالای 20 درصد پرداختی از سوی بانک ها، عملی کردن تصمیم خود را به تاخیر می انداختند تا با بودجه بیشتری وارد بازار شوند، اکنون وقت را مغتنم شمرده، قصد خود را عملی کنند و وارد بازار مسکن شوند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، کم شدن قیمت سود بانکی در بازار ساخت وساز نیز دو اتفاق مثبت به دنبال دارد؛ نخست اینکه کمبود منابع در بانک عامل بخش مسکن جهت پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت را جبران می کند. چراکه با توجه به عدم همراهی بانک عامل بخش مسکن در مسابقه سودهای موهوم که میان بانک های تجاری رخ داده بود، بخشی از سپرده گذاران در یکی دو سال اخیر منابع خود را از این بانک خارج کرده و به سپرده های دیگری انتقال یافته کرده بودند.
در نتیجه این اوضاع بانک عامل بخش مسکن با کمبود منابع مالی جهت پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت روبه رو شده است بود. ولی اکنون این امید وجود دارد که با کم شدن قیمت سود بانکی بعضی از مشتریان قدیمی بانک عامل بخش مسکن بازگشته و منابع بانک جهت پرداخت تسهیلات ساخت تقویت شود. دومین اتفاق مثبت نیز تقویت انگیزه سازندگان به ساخت وساز تحت تاثیر زیاد کردن تقاضای مصرفی در بازار و میل به زیاد مستاجران به تبدیل اوضاع به «مالک» است که به تدریج در بازار مسکن مشهود خواهد شد.
واژه های کلیدی: اجاره | بازار | اقتصاد | اقتصاد | اقتصادی | سود بانکی | آپارتمان | اخبار اقتصادی و بازرگانی
دانلود فایل ها
توجه: ممکن است تمام لینک های دانلود به دستور مقام قضایی حذف شده باشد...
